Pendekatan penilaian (skripsi dan tesis)

Menurut Barlowe R (1986, dalam Suyudi, 2003:4) terdapat tiga metode atau pendekatan yang dapat digunakan untuk menentukan nilai tanah yaitu (1) pendekatan pasar (the market comparison or market approach) (2) pendekatan pendapatan (the net income-capitalization or income approach) dan (3) pendekatan biaya (the replacement-cost or cost approach).

a.       Pendekatan pasar/perbandingan harga pasar.

Dalam pendekatan pasar, nilai tanah ditentukan berdasarkan perbandingan relatif terhadap harga pasar yang terjadi. Metode ini dilakukan dengan cara membandingkan properti yang akan dinilai dengan properti pembanding yang telah diketahui karakteristik dan nilainya. Obyek pembanding yang digunakan untuk menghitung obyek yang dinilai minimal tiga obyek pembanding baik yang telah terjual maupun dalam proses penawaran dan sebisa mungkin sejenis atau sebanding dengan obyek yang akan ditentukan nilainya. Penilaian dengan metode perbandingan data pasar diperlukan penyesuaian dari data yang dijadikan pembanding untuk menilai. Penyesuain data penting untuk dapat menghasilkan hasil penilaian yang akurat dan dapat dipercaya. Data pembanding biasanya diperoleh dengan kondisi yang berbeda dari properti yang dinilai (https://sia.diplomaekonomi.ugm.ac.id diakses tanggal 17 februari 2017 pukul 03:48 AM) selanjutnya dijelaskna bahwa yang perlu diperhatikan dalam proses penyesuaian data pembanding ialah (a) waktu transaksi dari data yang digunakan untuk menilai; (b) kualitas dari properti data pembanding; (c) luas tanah dan luas bangunan data yang diperoleh; (d) spesifikasi properti data pembanding; (e) lokasi data pembanding; (f) lingkungan data pembanding; (g) perlengkapan properti pembanding; (h) kondisi data yang diperoleh, data transaksi atau data penawaran; (i) kondisi transaksi yang terjadi.

b.      Pendekatan pendapatan.

Pendekatan pendapatan merupakan suatu metode penilaian properti yang berdasarkan pendapatan bersih per tahun. Nilai properti merupakan fungsi positif dari pendapatan. Semakin tinggi pendapatan yang dihasilkan oleh properti, maka semakin tinggi nilai properti tersebut. Metode ini digunakan untuk menilai suatu harta tetap/properti yang dapat menghasilkan pendapatan dari sewa. Dasar pemikiran dari Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach) yaitu Nilai pasar dari suatu harta tetap/properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan pendapatan. Adapun persayaratan yang yang harus dipenuhi sebelum menggunakan pendekatan kapitalisasi dalam menentukan nilai suatu properti adalah pendapatan bersih pertahun tidak pernah berubah jumlahnya selama masa investasi dan lamanya investasi tak terhingga (https://sia.diplomaekonomi.ugm.ac.id diakses tanggal 17 februari 2017 pukul 03:48 AM).

c.       Pendekatan biaya.

Asumsi dasar dalam pendekatan ini ialah adanya hubungan antara biaya produksi dan nilai properti. Dalam pendekatan ini juga dikenal adanya penurunan harga properti yang disebabkan oleh penyusutan properti tersebut (Suyudi, 2003:4). Pendekatan ini menekankan pada perkiraan biaya yang dibutuhkan untuk membangun kembali obyek penilian (bangunan baru) kemudian biaya yang dibutuhkan untuk membangun kembali obyek yang dinilai dikurangi biaya penyusutannya dan ditambah dengan nilai tanahnya. Dari metode ini akan diperoleh total nilai tanah dan bangunan, selanjutnya nilai tanah diperoleh dari hasil pengurangan total nilai tanah dan bangunan terhadap nilai bangunan setelah dikurangi nilai penyusutan bangunan. Penyusutan dimaksud meliputi:

1)      Kerusakan fisik (Physical Deterioration), terdiri dari rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya. Pertimbangan disesuaikan dengan umur kondisi fisik yang ada.

2)      Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence), disebabkan oleh perencanaan yang kurang baik, ketidak seimbangan yang berhubungan dengan ukuran, model, bentuk dan umur.

3)      Kemunduran Ekonomis (Economic Obsolescence), faktor-faktor luar yang mempengaruhi seperti perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah, dan peraturan-peraturan lain yang membatasi peruntukan dan lain-lain.