Faktor-Faktor yang mempengaruhi nilai tanah (skripsi dan tesis)

Menurut Hidayat dan Harjanto (2003) faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dapat antara lain (a) faktor permintaan dan penawaran (b) faktor fisik (c) faktor perlekatan dan (d) faktor kenegaraan/politiik. Selanjutnya setiap faktor dijelaskan sebagai berikut:

a.       Faktor Penawaran dan Permintaan.

Permintaan dan penawaran memiliki hubungan yang erat dalam hukum ekonomi, jika permintaan meningkat sedangkan jumlah penawaran tetap atau bahkan berkurang, maka nilai komoditas akan naik begitu juga sebaliknya apabila pasokan meningkat sementara permintaan berkurang maka akan menyebabkan nilai komoditi menjadi turun. Tanah sebagai salah satu komoditi ekonimi juga terpengaruh oleh hukum ekonomi tersebut, akan tetapi nilai tanah memiliki kecenderungan terus mengalami kenaikan karena jumlah bidang tanah yang cenderung tetap sedangkan permintaan akan tanah terus meningkat. Penawaran dan permintaan turut berpengaruh terhadap peningkatan nilai tanah di suatu daerah, termasuk di lokasi penelitian yang akan diteliti hal tersebut ditandai dengan jumlah transaksi jual beli tanah yang terus meningkat setiap saat.

b.      Faktor fisik.

Faktor fisik merupakan faktor yang melekat pada bidang tanah dan mempengaruhi nilai dari bidang tanah tersebut. Beberapa hasil penelitian menunjukan bahwa faktor fisik merupakan faktor yang paling berpengaruh terhadap nilai suatu bidang tanah. Semakin ideal kondisi fisik suatu bidang tanah, maka semakin tinggi nilai dari bidang tanah tersebut hal itu juga berlaku sebaliknya. contoh faktor fisik yang mempengaruhi nilai tanah antara lain jenis penggunaan tanah, bentuk bidang, luas tanah, ukuran, topografi, dan lain-lain. Terkait dengan faktor fisik bidang tanah, dalam pasal 16 ayat 1 huruf b peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 1 Tahun 1994 tentang ketentuan pelaksanaan Keputusan Presiden Republik Indonesia nomor 55 Tahun 1993 tentang Penggadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum, menyebutkan beberapa faktor yang mempengaruhi nilai tanah sebagai berikut: (a) lokasi tanah; (b) jenis hak atas tanah; (c) status penguasan tanah; (d) peruntukan tanah; (e) kesesuaian penggunaan tanah dengan rencana tata ruang wilayah; (f) prasarana yang tersedia; (g) fasilitas dan utilitas; (h) lingkungan dan (i) lain-lain yang mempengaruhi harga tanah.

BPN dan PPE FE UGM (1994) mengemukakan bahwa nilai tanah dipengaruhi oleh: (a) penggunaan tanah; (b) lebar jalan dan lebar perkerasan jalan; (c) luas bidang tanah; (d) banjir; (e) elevasi bidang tanah; (f) bentuk bidang tanah; (g) fasilitas PLN dan PAM; (h) lokasi sudut bidang tanah; (i) fasilitas pendidikan dan pasar dalam jarak 500 meter; (j) lokasi tusuk sate bidang tanah.

c.       Faktor perlekatan dan lokasi.

Faktor perlekatan yang dimaksud meliputi apakah suatu bidang tanah terletak di tempat yang tinggi atau rendah (elevasi), di lereng bukit atau di tepi sungai di tengah atau di pojok blok perumahan dan sebagainya. Sedangkan faktor lokasi dalam beberapa penelitian terdahulu merupakan salah satu fakor yang “terkuat” dalam mempengaruhi nilai tanah jika dibandingkan dengan faktor-faktor yang lain.

d.      Faktor kenegaraan/politik.

Faktor kenegaraan yang dimaksud adalah faktor ekonomi, sosial dan politik suatu negara dimana secara tidak langsung akan berpengaruh terhadap nilai tanah. Contohnya sistem perundangan yang ada di suatu negara akan mempengaruhi nilai tanah apabila sistem perudangan tersebut dapat memberikan kemudahan terkait penerbitan tanda bukti kepemilikan atas suatu bidang tanah. Kemudahan peraturan kepemilikan bidang tanah akan menyebabkan permintaan tanah akan naik sehinggan nilai tanah akan ikut meningkat.

Beberapa faktor yang telah dijelaskan akan digunakan dalam penelitian ini untuk mengestimasi nilai tanah seluruh bidang yang terdapat pada lokasi penelitian. Namun yang menjadi focus utama dalam penelitian ini ialah keberadaan faktor fisik bidang tanah baik yang melekat langsung pada bidang tanah yang dinilai maupun faktor dari luar bidang tanah seperti kesesuaian penggunaan bidang tanah terhadap tata ruang, aksesibilitas dan lain sebagainya.