Pemberian Insentif dan Disinsentif (skripsi dan tesis)

Perangkat insentif yaitu pengaturan yang bertujuan memberikan rangsangan terhadap kegiatan seiring dengan penataan ruang. Perangkat disinsentif merupakan pengaturan yang bertujuan membatasi pertumbuhan atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan penataan ruang, termasuk kegiatan pelaksanaan pembangunan yang menyimpang/ berubah dari ketentuan. Pemberian insentif dan disinsentif didasarkan pada pertimbangan:

·         Pergeseran tatanan ruang yang terjadi tidak menyebabkan dampak yang merugikan bagi pembangunan kota.

·         Pada hakekatnya tidak boleh mengurangi hak masyarakat sebagai warga negara dimana masyarakat mempunyai hak dan martabat yang sama untuk memperoleh dan mempertahankan hidupnya.

·         Tetap memperhatikan partisipasi masyarakat didalam proses pemanfaatan ruang untuk pembangunan oleh masyarakat.

Ø  Aturan Insentif

Jenis-jenis insentif pembangunan yang diberikan berupa pengurangan dalam perhitungan KDB dan KLB, yang meliputi:

a)  Koridor/jembatan penghubung antar bangunan dengan lebar minimal 4m dan dapat digunakan oleh pejalan kaki dan terbuka untuk umum tidak diperhitungkan sebagai luas lantai dalam perhitungan KLB.

b)  Lantai dasar yang dapat dimanfaatkan bagi terselenggaranya kontak sosial masyarakat, dan digunakan secara terus menerus tidak diperhitungkan dalam KLB dan lantai tersebut berhak mendapatkan tambahan 20% dari KDB yang telah ditetapkan. Tinggi maksimal lantai tersebut juga diperbolehkan maksimal 10 m dan tidak diperhitungkan sebagai dua lantai.

c)  Lantai mekanikal, elektrikal, instalasi air dan ruang penunjang lain termasuk juga ruang untuk sektor informal (pedagang kaki lima), selama tidak melebihi 15% dari total luas lantai, dibebaskan dari perhitungan KLB.

d)  Pengadaan dan pembangunan di rumah susun hunian diberikan kelonggaran peningkatan KLB, ketinggian bangunan, dan keluwesan peruntukan tanah tanpa dikenai retribusi tambahan atas pelampauan KLB, ketinggian bangunan, dan penyesuaian peruntukan tanah. Insentif ini hanya diberikan jika rumah susun hunian tersebut memenuhi persyaratan:

·         Peruntukan tanah menurut Rencana Kota adalah peruntukan perumahan dengan kepadatan rendah atau pusat kota perdagangan/perkantoran.

·         Luas tapak minimal adalah 2000 m2.

·         Luas muka bidang tapak minimal adalah 50 m.

·         Memenuhi ketentuan dan standar yang lebih rinci seperti standar kebutuhan ruang untuk kepentingan publik, standar parkir dan ruang terbuka, dsb.

·         Menyediakan fasilitas penunjang rumah susun hunian yang memenuhi standar dan ketentuan yang berlaku, termasuk plasa dan atau taman.

e)  Standar peningkatan intensitas ruang (KDB, KLB, dan ketinggian bangunan) maksimal untuk insentif adalah sebagai berikut:

Intensitas Ruang (Maksimal)	Jalan Kolektor (8,5-21,5m)	Jalan Arteri (>21,5m)
KDB	30 %	10 %
KLB	2,5	2,0
Ketinggian Bangunan	8	8

Tabel II.1

Standar Peningkatan Intensitas Ruang

f)  Penyesuaian peruntukan untuk pembangunan rumah susun (apartemen, kondominium, flat) mendapatkan peningkatan KLB sebesar 0,5.

g)  Penyesuaian peruntukan untuk pembangunan rumah susun sederhana dan rumah susun murah mendapatkan peningkatan KLB sebesar 1,0.

Ø  Aturan Disinsentif

Jenis disinsentif pembangunan yang diberlakukan sebagai pengekang terhadap kecenderungan perubahan peruntukan tanah dan usaha untuk melakukan pelampauan intensitas ruang. Disinsentif ini diterapkan dalam bentuk pengenaan denda retribusi pembangunan sebagai berikut:

·         Untuk penyesuaian peruntukan tanah, dikenakan retribusi sebesar luas tanah x harga tanah sesuai NJOP x indeks N. Indeks N ditentukan berdasarkan peruntukan lama dan peruntukan baru, yang berkisar 0,2 sampai 3,0. Semakin peruntukan tanah baru tersebut bersifat komersial, maka indeks tersebut semakin besar.

·         Untuk peningkatan nilai KDB, kelebihan terhadap ketentuan KDB, dikenakan retribusi sebesar selisih antara rencana KDB dengan batasan KDB dibagi batasan KDB dikalikan luas tanah efektif dikalikan harga tanah sesuai dengan NJOP terakhir.

·         Untuk peningkatan nilai KLB, kelebihan terhadap ketentuan KLB dikenakan retribusi sebesar selisih antara rencana KLB dengan batasan KLB dibagi batasan KLB dikalikan dengan luas tanah efekif dikalikan harga tanah dengan NJOP terakhir.

·         Untuk peningkatan ketinggian bangunan, kelebihan terhadap ketentuan ketinggian bangunan dikenakan retribusi sebesar jumlah luas lantai pada tambahan ketinggian bangunan dibagi batasan ketinggian bangunan dibagi batasan KLB dikalikan harga tanah per m2 berdasarkan NJOP terakhir.

Ø  Pemberian Sanksi

Menurut Kartasasmita 1996:390, Yang diperlukan dalam penataan ruang adalah suatu rencana yang mempunyai daya antisipasi tinggi terhadap perkembangan, operaisional dan benar-benar mampu berfungsi sebagai instrumen koordinasi. Pemisahan yang tegas antara permukiman dan kegiatan perekonomian dalam prakteknya sulit dilaksanakan dan diantara keduanya perlu dikombinasikan. Nick Nevas dan Rakodi (1982:148)mengatakan bahwa regulasi perubahan pemanfaatan lahan harus dimulai dengan melihat proses perencanaan yang kompleks.

Dalam menyusun perencanaan tata ruang faktor yang menentukan kualitas dari suatu perencanaan antara lain:

§  Kualitas sumber daya manusia. Dikaitkan dengan masalah penggunaan lahan atau tanah, maka pengertian sumber daya manusia dapat dipisahkan menjadi beberapa kelompok yaitu dalam perencanaan, implementasi maupun dalam pengawasan penendalian penggunaan lahan.

§  Implementasi perencanaan. Pengertian implementasi dari perencanaan(1984:155)memberikan gambaran bahwa implementasi adalah proses interaksi antara tujuan dan tindakan yang dilakukan oleh pemerintah sebagai kebijaksaan umum untuk menghasilkan apa yang disebut sebagai aktifitas pemerintah. Pengertian aktivitas pemerintah dalam kaitannya dengan implementasi perencanaan tata ruang kota antara lain pengawasan, pengendalian dan pembinaan terhadap masyarakat sebagai user dari produk rencana tata ruang ataupun user dari ruang kota itu sendiri.

Menurut Russwurm ( dalam yunus 2000:131), terdapat tujuh faktor utama yang berpengaruh terhadap perubahan pemanfaatan ruang kota, yaitu:

1.  Pertumbuhan penduduk (Population Growth)

2.  Persaingan memperoleh lahan (competition Of Land)

3.   Hak-hakpemilikkan tanah(Property right)

4.   Kegiatan developer (developers activity)

5.   Perencanaan (Planning Controls)

6.  Perkembangan teknologi (Technoloicaal development)

7.  Lingkungan fisik (Physicak Environment)