Tampilkan postingan dengan label akutansi. Tampilkan semua postingan
Tampilkan postingan dengan label akutansi. Tampilkan semua postingan

Senin, 18 Februari 2019

Whistleblowing (skripsi dan tesis)


Whistleblowing adalah pengungkapan tindakan pelanggaran atau perbuatan yang melawan hukum, tidak etis atau tidak bermoral atau perbuatan lain yang dapat merugikan organisasi atau pemangku kepentingan, (KNKG, 2008). Menurut Hertanto (2009), whistleblowing dikategorikan menjadi dua jenis yaitu internal whistleblowing dan eksternal whistleblowing. Internal whistleblowing adalah whistleblowing kepada pihak di dalam organisasi atau melalui saluran yang disediakan organisasi (Miceli, Near, Dworkin, 2009). Sedangkan eksternal whistleblowing adalah pengungkapan kepada pihak di luar organisasi (Kaptein, 2011).
Dalam penelitian ini whistleblower yang dimaksud adalah whistleblower berdasarkan Undang-undang (2006) yaitu sebagai pelapor tindak pidana yang mengetahui dan melaporkan tindak pidana tertentu dan bukan bagian dari pelaku kejahatan yang dilaporkannya. Untuk dapat disebut sebagai whistleblower setidaknya harus memenuhi dua kriteria mendasar (Menteri PANRB, 2013). Kriteria pertama, whistleblower menyampaikan atau mengungkap laporan kepada otoritas yang berwenang atau kepada media massa atau publik. Dengan mengungkapkan kepada otoritas yang berwenang atau media massa diharapkan dugaan suatu kejahatan dapat diungkap dan terbongkar. Kriteria kedua, seorang whistleblower merupakan orang "dalam", yaitu orang yang mengungkap dugaan pelanggaran dan kejahatan yang terjadi di tempatnya bekerja atau di tempatnya berada.

Pemeriksaan Investigatif (skripsi dan tesis)


Pemeriksaan investigasif adalah pemeriksaan dengan tujuan khusus yaitu untuk membuktikan dugaan penyimpangan dalam bentuk kecurangan (fraud), ketidakteraturan (irregulaties), pengeluaran illegal (illegal expandation) atau penyalahgunaan wewenang (abuse of power) di pengelolaan keuangan negara, yang memenuhi unsur-unsur tindak pidana korupsi yang harus diungkapkan oleh pemeriksa, serta ditindaklanjuti oleh instansi yang berwenang, kejaksaan atau kepolisian, berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku (Fauzan dkk, 2015). Sedangkan tujuan pemeriksaan investigatif adalah mengidentifikasi dan mengungkap kecurangan atau kejahatan, maka pendekatan, prosedur dan teknik yang digunakan di dalam pemeriksaan investigatif relatif berbeda dengan pendekatan, prosedur dan teknik yang digunakan di dalam pemeriksaan laporan keuangan, pemeriksaan kinerja atau pemeriksaan dengan tujuan tertentu lainnya (Rahmayani, 2014).
Pemeriksaan investigatif salah satu tindakan yang efektif dalam memerangi korupsi. Salah satu lembaga pemerintah yang berwenang melakukan pemeriksaan investigatif yaitu Badan Pemeriksa Keuangan  (BPK). BPK adalah lembaga tinggi negara dalam sistem ketatanegaraan Indonesia yang memiliki wewenang memeriksa pengelolaan dan tanggung jawab keuangan negara. BPK melaksanakan pemeriksaan keuangan negara yang meliputi pemeriksaan keuangan, pemeriksaan kinerja, dan pemeriksaan dengan tujuan tertentu (Undang-undang, 2006).  Pemeriksaan dengan tujuan tertentu adalah pemeriksaan yang dilakukan dengan tujuan khusus di luar pemeriksaan keuangan dan pemeriksaan kinerja, yaitu untuk memberikan simpulan atas suatu hal yang diperiksa. Termasuk dalam pemeriksaan dengan tujuan tertentu adalah pemeriksaan investigatif. Pemeriksaan investigatif merupakan pemeriksaan dengan tujuan tertentu dengan prosedur eksaminasi.
Pemeriksaan investigatif dilakukan untuk mengungkap adanya indikasi kerugian negara/daerah dan/atau unsur pidana (Undang-undang, 2004). Pada Standar Pemeriksaan Keuangan Negara (SPKN) Pernyataan Standar Pemeriksaan (PS) Nomor 06 dan 07, menyatakan bahwa tujuan tersebut dicapai dengan cara mendeteksi terjadinya penyimpangan dari ketentuan peraturan perundang-undangan, kecurangan (fraud), serta ketidakpatutan (abuse). Penyimpangan dari ketentuan peraturan perundang-undangan tersebut adalah penyimpangan yang mengandung unsur pidana terkait dengan hal yang diperiksa.
Penjelasan untuk tahapan pemeriksaan investigatif dimulai pada tahapan praperencanaan pemeriksaan investigatif. Pada tahapan ini terdapat empat kegiatan yaitu memperoleh informasi awal (IA), memverifikasi IA, menganalisis IA dan menyimpulkan hasil analisis IA. IA adalah keterangan, permulaan mengenai suatu pemeriksaan investigatif tindak pidana. Tidak   semua   informasi   yang   diterima sebagai dasar pelaksanaan pemeriksaan investigatif  memiliki  keandalan  dan validitas   yang   sama.   Oleh   karena   itu, untuk setiap informasi awal yang diterima perlu dilakukan verifikasi dan analisis atas informasi awal terlebih dahulu. Informasi awal dapat bersumber dari luar maupun internal BPK. Sumber internal dapat berupa Temuan Pemeriksaan (TP), Laporan Hasil Pemeriksaan (LHP), dan inisiatif Badan. Sumber eksternal misalnya permintaan instansi berwenang, instansi pemerintah, Dewan Perwakilan Rakyat/Daerah (DPR/D), LHP  Aparat Pengawas  Intern Pemerintah, dan pengaduan masyarakat.
Tahapan perencanaan pemeriksaan investigatif bertujuan agar pelaksanaan pemeriksaan investigatif berjalan efisien dan efektif serta mencapai tujuan. Pada tahapan ini terdapat dua kegiatan yaitu mengembangkan hipotesis dan menyusun petunjuk pemeriksaan. Pengembangan adalah kesimpulan sementara berdasarkan hasil penelaahan informasi awal atas pemeriksaan investigatif tindak pidana, sedangkan tujuan dari penyusunan petunjuk pemeriksaan investigatif adalah untuk menentukan langkah-langkah  pemeriksaan  dalam rangka membuktikan hipotesis. Petunjuk pemeriksaan merupakan bagian dari Program  Pemeriksaan (P2).
Selanjutnya yaitu tahapan pelaksanaan pemeriksaan investigatif, pada tahapan ini pemeriksa investigatif telah memiliki hipotesis awal yang berisi mengenai: apa, siapa, dimana, kapan, dan bagaimana penyimpangan yang berindikasi tindak pidana (PITP dilakukan/kerugian yang dapat dinilai dalam bentuk uang. Tujuan dari pelaksanaan pemeriksaan investigatif adalah mengumpulkan bukti untuk mendukung hipotesis. Tahapan pelaksanaan pemeriksaan investigatif meliputi mengumpulkan bukti, menganalisis dan mengevaluasi bukti, menyusun konsep simpulan, dan mendiskusikan konsep simpulan.
Tahapan terakhir pemeriksaan investigatif yaitu pelaporan pemeriksaan investigatif. Tujuan dari  pelaporan pemeriksaan investigatif adalah menyampaikan pemeriksaan investigatif tindak pidana yang ditemukan dalam pemeriksaan investigatif kepada instansi berwenang sesuai ketentuan perundang-undangan. Tahapan pelaporan pemeriksaan investigatif yaitu Penyusunan Konsep Hasil Pemeriksaan (KHP) dan finalisasi simpulan. Hasil dari tahapan pelaporan pemeriksaan investigatif yaitu Laporan Hasil Pemeriksaan Investigatif atau LHP Investigatif. LHP  Investigatif  merupakan  dokumen tertulis yang berisi simpulan hasil pemeriksaan investigatif. Seluruh informasi dan bukti yang relevan yang diperoleh pemeriksa dirangkai dan diungkapkan menjadi sebuah    laporan    yang    akan dijadikan dasar pengambilan keputusan oleh instansi berwenang.
Penelitian akan difokuskan di tahapan praperancanaan pemeriksaan investigatif pada langkah yang pertama yaitu memperoleh informasi awal. Pada tahapan pelaksanaan pemeriksaan investigatif difouskan pada langkah ketujuh yaitu mengumpulkan bukti. Dasar penentuan kedua tahapan tersebut yaitu untuk memperoleh informasi awal dan bukti yang dibutuhkan, salah satunya bersumber dari whistleblowing. Peneliti menggunakan kedua tahapan

Jenis Fraud (skripsi dan tesis)


Fraud diklasifikasikan menjadi 3 jenis yaitu korupsi, kecurangan laporan keuangan, dan penyalahgunaan aset  (ACFE, 2016). Masing-masing jenis fraud dijelaskan pada sub bab di bawah ini.
Korupsi
Korupsi terbagi menjadi empat jenis (ACFE, 2001) yaitu konflik kepentingan, penyuapan, pemerasan, dan gratifikasi ilegal. Konflik kepentingan terjadi ketika eksekutif perusahaan, manajer, dan karyawan bertindak untuk kepentingan pribadi atas transaksi perusahaan yang berakibat tidak baik. Penyuapan adalah pemberian, penerimaan, penawaran, atau permohonan oleh pihak eksternal kepada pihak internal yang bertujuan untuk mempengaruhi pembuatan keputusan. Pemerasan pada dasarnya kebalikan dari penyuapan, pemerasan dilakukan oleh pihak internal kepada pihak eksternal untuk keputusan yang akan menguntungkan pihak eksternal. Gratifikasi ilegal merupakan imbalan yang diberikan pihak eksternal kepada pihak internal karena telah dibuat keputusan yang menguntungkan pihak eksternal.
Kecurangan Laporan Keuangan
Kecurangan laporan keuangan didefinisikan sebagai salah saji material (baik misstatement maupun overstatement) dalam laporan keuangan secara sengaja oleh manajemen yang merugikan shareholder dan stakeholder (GAAS, dan ACFE, 2016). Salah saji secara sengaja berupa penghilangan jumlah atau pengungkapan dalam laporan keuangan untuk menipu pengguna laporan keuangan antara lain dalam bentuk (IAI, 2001):
a.       Pemalsuan, perubahan, atau manipulasi atas transaksi, catatan akuntansi, atau dokumen pendukung yang menjadi sumber data dalam menyajikan laporan keuangan.
b.      Secara sengaja salah menerapkan prinsip akuntansi yang berkaitan dengan pengklasifikasian, penyajian dan pengungkapan pada akun-akun laporan keuangan.
c.       Secara sengaja menghilangkan suatu peristiwa atau informasi yang signifikan.
Penyalahgunaan Aset
Penyalahgunaan aset adalah mengambil aset secara tidak sah (melawan hukum) baik yang yang dilakukan oleh seseorang yang memiliki wewenang atas aset tersebut ataupun orang yang tidak memiliki wewenang atas aset tersebut. Aset yang disalahgunakan dapat berupa kas, persediaan, aset lainnya, serta pengeluaran-pengeluaran biaya secara curang (ACFE, 2016). Penyalahgunaan aset atau perlakuan tidak semestinya terhadap aset dapat dilakukan dengan beberapa cara antar lain pencurian aset, penggelapan tanda terima barang atau uang, atau tindakan yang menyebabkan entitas membayar harga barang atau jasa yang tidak diterima oleh entitas (IAI, 2001).

Fraud (skripsi dan tesis)


Fraud diterjemahkan sebagai kecurangan (IAI, 2001). Fraud tidak sama dengan error dan irregularities yang diterjemahkan sebagai kesalahan atau kekeliruan (IAI, 2001). Suatu kesalahan atau kekeliruan yang tanpa didasari niat dan tidak ada keuntungan yang diperoleh akibat terjadinya kesalahan, maka kesalahan tersebut bukanlah suatu perbuatan yang dikategorikan fraud. Tetapi jika kesalahan tersebut dilakukan dengan sengaja dan ada tujuan khusus yang akan dicapai, maka perbuatan tersebut adalah fraud (BPK, 2008).
Menurut Davia, et.al (2000) memperkirakan 40% dari seluruh kasus fraud tidak pernah terungkap. Hal ini dikenal dengan istilah fenomena gunung es. Fenomena gunung es sesuai dengan salah satu aksioma fraud oleh ACFE (2016) yang menyatakan bahwa fraud itu tersembunyi (fraud is hidden). Banyak cara yang digunakan para pelaku fraud untuk menyembunyikan fraud yang telah dilakukan dan terkadang amat kreatif sehingga cukup sulit bagi pemeriksa untuk mendapat mendeteksi fraud yang terjadi .

Agency Theory (skripsi dan tesis)


Perspektif teori agensi merupakan dasar yang digunakan untuk memahami isu tata kelola pemerintahan yang baik dan fraud. Masalah keagenan (agency problem) pada awalanya diekplorasi oleh Ross (1973), sedangkan eksplorasi teoritis secara mendetail dikemukakan pertama kalinya oleh Jensen dan Meckling (1976) yang menyebutkan manajer sebagai “agent” dan pemegang saham sebagai “principal”. Pemegang saham yang merupakan principal mendelegasikan pengambilan keputusan kepada manajer yang merupakan perwakilan atau agent dari pemegang saham. Permasalahan muncul ketika agent tidak selalu membuat keputusan-keputusan yang bertujuan untuk memenuhi kepentingan terbaik principal               ( Messier, et al, 2006).
Pada dasarnya organisasi sektor publik atau negara demokrasi modern dibangun atas dasar teori keagenan dan terdapat hubungan serta masalah keagenan (Abdullah, 2005; Bergman dan Lane, 1990). Konsep ekonomika organisasi sektor publik didasarkan pula pada serangkaian hubungan principal-agent (Moe,1984). Hubungan dan masalah keagenan tercermin dalam pendelegasian dan kesepakatan-kesepakatan pada proses anggaran: pemilih-legislator, legislator-eksekutif, menteri keuangan-pengguna anggaran, perdana menteri-birokrat dan pejabat-pemberi pelayanan (Moe, 1984; Gilardi, 2001; Strom, 2000). Pertanggungjawaban pemerintah sebagai “agent” untuk menyajikan laporan dan mengungkapkan segala aktivitas merupakan suatu kewajiban yang harus dilakukan kepada pemberi mandat yaitu masyarakat sebagai “principal”. Pertanggungjawaban tersebut disebut akuntabilitas (Sabarno, 2007).
Teori keagenan memandang bahwa adanya information asymmetry antara pihak pemerintah yang mempunyai akses langsung terhadap informasi dengan pihak masyarakat memungkinkan terjadinya penyalahgunaan atau korupsi oleh agen. Sebagai konsekuensinya pemerintah harus dapat meningkatkan akuntabilitas atas kinerjanya sebagai mekanisme checks and balances agar dapat mengurangi information asymmetry (Mardiasmo, 2002).
Selain information assymetry, teori keagenan menjelaskan bahwa conflict of interest dimana tujuan masyarakat sebagai principal dan tujuan pemerintah sebagai agent yang berbeda dapat memunculkan permasalahan, karena agent cenderung untuk mengejar tujuan pribadi (Fama dan Jensen, 1983). Untuk mencapai tujuan pribadi atau kelompok, agent dapat melakukan tindakan-tindakan yang bertentangan dengan tujuan bersama, bahkan melakukan kecurangan-kecurangan (fraud) yang melanggar peraturan perundang-undangan yang berlaku atau tindak pidana korupsi.

Minggu, 20 Januari 2019

Land rent (skripsi dan tesis)


Land rent merupakan surplus pendapatan di atas pengeluaran biaya untuk lahan yang memungkinkan faktor produksi dapat dimanfaatkan dalam proses produksi (Suparmoko, 2006). Persaingan penggunaan lahan di berbagai sektor menyebabkan terjadinya alokasi lahan ke arah penggunaan lahan yang memiliki rent paling tinggi. Ricardo memberikan konsep teori atas perbedaan kesuburan tanah terutama di sektor pertanian. Asumsinya daerah permukiman baru terdapat sumberdaya lahan yang subur dan berlimpah, lahan yang subur digunakan untuk bercocok tanam dan tidak ada sewa karena penduduknya masih sedikit, sewa akan muncul jika penduduk bertambah sehingga permintaan akan lahan meningkat (Suparmoko, 1997). Teori di atas menegaskan bahwa perbandingan kualitas tanah merupakan faktor penentu nilai tanah pada lahan pertanian.
Hal tersebut dapat digunakan sebagai salah satu pertimbangan dalam penentuan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah khususnya tanah pertanian. Terdapat hubungan antara land rent dengan penggunaan lahan (Gambar 2.1). Urutan penggunaan lahan yang memberikan land rent tertinggi sampai terendah adalah lahan yang digunakan untuk keperluan industri atau komersial diikuti penggunaan lahan untuk permukiman, hutan, padang rumput dan rawa (Barlowe, 1972 dalam Sudirman 2011).
Keterangan di atas memberikan gambaran kepada peneliti bahwa jenis-jenis penggunaan lahan akan berpengaruh terhadap nilai tanah dan dinamikanya, kemudian sebagai fungsi ruang penggunaan tanah akan berpengaruh terhadap terbentuknya pola zona nilai tanah. Oleh karena itu faktor jenis penggunaan tanah yang meliputi penggunaan perdagangan, pemukiman, tegalan, dan sawah akan dijadikan faktor-faktor yang diduga mempengaruhi nilai tanah di lokasi penelitian ini.
Von Thunen (dalam Yunus, 2008) mengemukakan konsep locationrent (sewa lokasi) dengan variabel utama yang dianalisis berupa transportation cost yang dengan sendirinya sangat erat kaitannya dengan variabel jarak dan karakteristik dari komoditas yang diangkut. Selanjutnya Von Thunen (dalam Suparmoko, 2006) menjelaskan bahwa sewa tanah berkaitan dengan perlunya biaya transport dari daerah yang jauh ke pusat pasar. Teori tersebut menjelaskan bahwa salah satu variabel penting yang mempengaruhi nilai tanah yaitu faktor jarak dari pusat produksi (perdesaan) ke pusat input produksi dan pasar produksi (perkotaan). Prinsip tersebut dikemukakan dalam teori land rent yang merupakan surplus pendapatan di atas pengeluaran biaya untuk lahan yang memungkinkan faktor produksi dapat dimanfaatkandalam proses produksi (Suparmoko, 2006). Berdasarkan hal tersebut dapat disimpulkan bahwa biaya transport tersebut merupakan komponen dari biaya produksi sehingga jarak lokasi produsen ke pusat pelayanan akan memberikan nilai land rent yang berbeda.
Semakin dekat letak tanah dari pusat-pusat penyedia barang dan jasa yang diperlukan masyarakat, maka biaya transportasi untuk memenuhi barangdan jasa tersebut relatif rendah atau murah sehingga faktor jarak jalan tersebut dengan CBD ini menjadi faktor penting yang membentuk nilai tanah.
Pada gambar tersebut harga produksi dan tingkat produksi antara A, B dan C adalah sama, yang membedakannya adalah biaya produksi yang dihasilkan. Perbedaan biaya produksi yang terjadi disebabkan oleh perbedaan jarak A, B, dan C ke pasar, sehingga menyebabkan perbedaan biaya transportasi. Berdasarkan hal tersebut dapat disimpulkan bahwa jarak A ke pasar lebih dekat dari pada B, dan jarak B ke pasar lebih dekat dari pada C, sehingga nilai land rent tertinggi dimiliki oleh A kemudian diikuti B dan yang terakhir adalah C. Teori ini menggambarkan bahwa jarak suatu lokasi tanah terhadap kota merupakan variabel penting yang mempengaruhi nilai tanah.
Burgess (dalam Nasucha, 1995) membahas hubungan antara sewa tanah dengan pencapaian (aksesibilitas) yang diukur dengan jarak dari pusat kota. Pencapaian (aksesibilitas) akan menurun secara bertahap kesemua arah dari pusat kota, sehingga sewa tanah akan berkurang seiring dengan makin jauhnya tempat tersebut dari pusat kota
Teori tersebut menjelaskan bahwa aksesibilitas suatu bidang tanah atau suatu zona nilai tanah dari pusat kota (pusat-pusat kegiatan) ekonomi atau wisata akan mempengaruhi nilai tanah suatu bidang atau suatu zona nilai tanah. Oleh sebab itu faktor aksesibilitas suatu bidang tanah dari pusat kota (ibu kota kabupaten) dan pusat perekonomian lainnya di lokasi penelitian digunakan sebagai salah satu faktor yang diduga mempengaruhi nilai tanah di lokasi penelitian ini.
Selanjutnya menurut Burgess (dalam Nasucha, 1995) dalam kenyataannya, perbedaan aksesibilitas suatu bidnag tanah mencerminkan adanya persaingan berbagai kegiatan di suatu tempat. Misalnya kegiatan A yang mutlak menuntut aksesibilitas yang tinggi, menyisihkan kegiatan lainnya berada di pusat kota (zona A sebagai perwakilan dari zona perdagangan). Kegiatan B, mampu menempati nilai sewa yang tinggi akan menempati zona B sebagai perwakilan dari zona industri. Sedangkan kegiatan C hanya mampu menempati zona C sebagai perwakilan dari zona tempat tinggal. Demikian pula dengan kegiatan D akan menempati zona D sebagai perwakilan dari zona pertanian. Penjelasan tersebut memberikan gambaran kepada peneliti bahwa jenis-jenis penggunaan lahan akan berpengaruh terhadap nilai tanah dan dinamikanya, kemudian sebagai fungsi ruang penggunaan tanah akan berpengaruh terhadap terbentuknya pola zona nilai tanah. Oleh karena itu faktor jenis penggunaan tanah yang meliputi penggunaan perdagangan, pemukiman, tegalan, dan sawah akan dijadikan faktor-faktor yang diduga mempengaruhi nilai tanah di lokasi penelitian ini.

Pendekatan penilaian (skripsi dan tesis)


a.       Pendekatan pasar/perbandingan harga pasar.
Dalam pendekatan pasar, nilai tanah ditentukan berdasarkan perbandingan relatif terhadap harga pasar yang terjadi. Metode ini dilakukan dengan cara membandingkan properti yang akan dinilai dengan properti pembanding yang telah diketahui karakteristik dan nilainya. Obyek pembanding yang digunakan untuk menghitung obyek yang dinilai minimal tiga obyek pembanding baik yang telah terjual maupun dalam proses penawaran dan sebisa mungkin sejenis atau sebanding dengan obyek yang akan ditentukan nilainya. Penilaian dengan metode perbandingan data pasar diperlukan penyesuaian dari data yang dijadikan pembanding untuk menilai. Penyesuain data penting untuk dapat menghasilkan hasil penilaian yang akurat dan dapat dipercaya. Data pembanding biasanya diperoleh dengan kondisi yang berbeda dari properti yang dinilai (https://sia.diplomaekonomi.ugm.ac.id diakses tanggal 17 februari 2017 pukul 03:48 AM) selanjutnya dijelaskna bahwa yang perlu diperhatikan dalam proses penyesuaian data pembanding ialah (a) waktu transaksi dari data yang digunakan untuk menilai; (b) kualitas dari properti data pembanding; (c) luas tanah dan luas bangunan data yang diperoleh; (d) spesifikasi properti data pembanding; (e) lokasi data pembanding; (f) lingkungan data pembanding; (g) perlengkapan properti pembanding; (h) kondisi data yang diperoleh, data transaksi atau data penawaran; (i) kondisi transaksi yang terjadi.
b.      Pendekatan pendapatan.
Pendekatan pendapatan merupakan suatu metode penilaian properti yang berdasarkan pendapatan bersih per tahun. Nilai properti merupakan fungsi positif dari pendapatan. Semakin tinggi pendapatan yang dihasilkan oleh properti, maka semakin tinggi nilai properti tersebut. Metode ini digunakan untuk menilai suatu harta tetap/properti yang dapat menghasilkan pendapatan dari sewa. Dasar pemikiran dari Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach) yaitu Nilai pasar dari suatu harta tetap/properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan pendapatan. Adapun persayaratan yang yang harus dipenuhi sebelum menggunakan pendekatan kapitalisasi dalam menentukan nilai suatu properti adalah pendapatan bersih pertahun tidak pernah berubah jumlahnya selama masa investasi dan lamanya investasi tak terhingga (https://sia.diplomaekonomi.ugm.ac.id diakses tanggal 17 februari 2017 pukul 03:48 AM).
c.       Pendekatan biaya.
Asumsi dasar dalam pendekatan ini ialah adanya hubungan antara biaya produksi dan nilai properti. Dalam pendekatan ini juga dikenal adanya penurunan harga properti yang disebabkan oleh penyusutan properti tersebut (Suyudi, 2003:4). Pendekatan ini menekankan pada perkiraan biaya yang dibutuhkan untuk membangun kembali obyek penilian (bangunan baru) kemudian biaya yang dibutuhkan untuk membangun kembali obyek yang dinilai dikurangi biaya penyusutannya dan ditambah dengan nilai tanahnya. Dari metode ini akan diperoleh total nilai tanah dan bangunan, selanjutnya nilai tanah diperoleh dari hasil pengurangan total nilai tanah dan bangunan terhadap nilai bangunan setelah dikurangi nilai penyusutan bangunan. Penyusutan dimaksud meliputi:
1)      Kerusakan fisik (Physical Deterioration), terdiri dari rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya. Pertimbangan disesuaikan dengan umur kondisi fisik yang ada.
2)      Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence), disebabkan oleh perencanaan yang kurang baik, ketidak seimbangan yang berhubungan dengan ukuran, model, bentuk dan umur.
3)      Kemunduran Ekonomis (Economic Obsolescence), faktor-faktor luar yang mempengaruhi seperti perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah, dan peraturan-peraturan lain yang membatasi peruntukan dan lain-lain.

Faktor-Faktor yang mempengaruhi nilai tanah (skripsi dan tesis)


Menurut Hidayat dan Harjanto (2003) faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dapat antara lain (a) faktor permintaan dan penawaran (b) faktor fisik (c) faktor perlekatan dan (d) faktor kenegaraan/politiik. Selanjutnya setiap faktor dijelaskan sebagai berikut:
a.       Faktor Penawaran dan Permintaan.
Permintaan dan penawaran memiliki hubungan yang erat dalam hukum ekonomi, jika permintaan meningkat sedangkan jumlah penawaran tetap atau bahkan berkurang, maka nilai komoditas akan naik begitu juga sebaliknya apabila pasokan meningkat sementara permintaan berkurang maka akan menyebabkan nilai komoditi menjadi turun. Tanah sebagai salah satu komoditi ekonimi juga terpengaruh oleh hukum ekonomi tersebut, akan tetapi nilai tanah memiliki kecenderungan terus mengalami kenaikan karena jumlah bidang tanah yang cenderung tetap sedangkan permintaan akan tanah terus meningkat. Penawaran dan permintaan turut berpengaruh terhadap peningkatan nilai tanah di suatu daerah, termasuk di lokasi penelitian yang akan diteliti hal tersebut ditandai dengan jumlah transaksi jual beli tanah yang terus meningkat setiap saat.


b.      Faktor fisik.
Faktor fisik merupakan faktor yang melekat pada bidang tanah dan mempengaruhi nilai dari bidang tanah tersebut. Beberapa hasil penelitian menunjukan bahwa faktor fisik merupakan faktor yang paling berpengaruh terhadap nilai suatu bidang tanah. Semakin ideal kondisi fisik suatu bidang tanah, maka semakin tinggi nilai dari bidang tanah tersebut hal itu juga berlaku sebaliknya. contoh faktor fisik yang mempengaruhi nilai tanah antara lain jenis penggunaan tanah, bentuk bidang, luas tanah, ukuran, topografi, dan lain-lain. Terkait dengan faktor fisik bidang tanah, dalam pasal 16 ayat 1 huruf b peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 1 Tahun 1994 tentang ketentuan pelaksanaan Keputusan Presiden Republik Indonesia nomor 55 Tahun 1993 tentang Penggadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum, menyebutkan beberapa faktor yang mempengaruhi nilai tanah sebagai berikut: (a) lokasi tanah; (b) jenis hak atas tanah; (c) status penguasan tanah; (d) peruntukan tanah; (e) kesesuaian penggunaan tanah dengan rencana tata ruang wilayah; (f) prasarana yang tersedia; (g) fasilitas dan utilitas; (h) lingkungan dan (i) lain-lain yang mempengaruhi harga tanah.
BPN dan PPE FE UGM (1994) mengemukakan bahwa nilai tanah dipengaruhi oleh: (a) penggunaan tanah; (b) lebar jalan dan lebar perkerasan jalan; (c) luas bidang tanah; (d) banjir; (e) elevasi bidang tanah; (f) bentuk bidang tanah; (g) fasilitas PLN dan PAM; (h) lokasi sudut bidang tanah; (i) fasilitas pendidikan dan pasar dalam jarak 500 meter; (j) lokasi tusuk sate bidang tanah.
c.       Faktor perlekatan dan lokasi.
Faktor perlekatan yang dimaksud meliputi apakah suatu bidang tanah terletak di tempat yang tinggi atau rendah (elevasi), di lereng bukit atau di tepi sungai di tengah atau di pojok blok perumahan dan sebagainya. Sedangkan faktor lokasi dalam beberapa penelitian terdahulu merupakan salah satu fakor yang “terkuat” dalam mempengaruhi nilai tanah jika dibandingkan dengan faktor-faktor yang lain.
d.      Faktor kenegaraan/politik.
Faktor kenegaraan yang dimaksud adalah faktor ekonomi, sosial dan politik suatu negara dimana secara tidak langsung akan berpengaruh terhadap nilai tanah. Contohnya sistem perundangan yang ada di suatu negara akan mempengaruhi nilai tanah apabila sistem perudangan tersebut dapat memberikan kemudahan terkait penerbitan tanda bukti kepemilikan atas suatu bidang tanah. Kemudahan peraturan kepemilikan bidang tanah akan menyebabkan permintaan tanah akan naik sehinggan nilai tanah akan ikut meningkat.
Beberapa faktor yang telah dijelaskan akan digunakan dalam penelitian ini untuk mengestimasi nilai tanah seluruh bidang yang terdapat pada lokasi penelitian. Namun yang menjadi focus utama dalam penelitian ini ialah keberadaan faktor fisik bidang tanah baik yang melekat langsung pada bidang tanah yang dinilai maupun faktor dari luar bidang tanah seperti kesesuaian penggunaan bidang tanah terhadap tata ruang, aksesibilitas dan lain sebagainya.

Tanah, Harga Tanah dan Nilai Tanah (skripsi dan tesis)


Pasal 4 Undang-Undang pokok Agraria (UUPA), menjelaskan tentang pengertian tanah yaitu merupakan permukaan bumi yang kewenangan penggunaannya meliputi tubuh bumi, air dan ruang yang ada di atasnya. Pengertian tanah kemudian lebih diperjelas dalam Standar Operasional Prosedur Internal Survei Potensi Tanah tahun 2014, yaitu permukaan bumi di daratan maupun di bawah air, termasuk ruang di atas maupun dibawahnya, juga kekayaan alam yang terkandung didalamnya yang mempunyai batas-batas tertentu baik batas administrasi maupun batas-batas penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatanya sebagai matriks utama ruang wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia dalam sistem spasial kemasyarakatan dan kebangsaan Indonesia, yang dikelola untuk mencapai tujuan sebesar-besar kemakmuran rakyat secara berkeadilan dalam harmoni sosial yang dinamis dan menjamin keberlanjutan kehidupan bermasyarakat, berbangsa, dan bernegara. Tanah dalam konsep ekonomi didefinisikan sebagai entitas fisik yang melekat dengan hak kepemilikan yang berdasarkan hukum dapat dibatasi bagi kebaikan umat manusia dan menjadi sumber utama bagi kekayaan, yang dapat dinilai dengan uang atau dipertukarkan dengan uang (Prawoto, 2003). Jadi tanah ialah permukaan bumi yang kewenangan penggunaannya meliputi tubuh bumi dan ruang yang ada di atasnya, termasuk kekayaan alam yang ada didalamnya yang mempunyai batas tertentu berupa batas administrasi, batas penggunaan dan pemanfaatan dalam mendukung keberlanjutan kehidupan berbangsa dan bernegara serta sebagai sumber utama kekayaan yang dapat dinilai dengan uang. Jika dikaitkan dengan berbagai pengertian tanah di atas maka dapat disimpulkan bahwa kegiatan penilaian tanah menjadi sangat penting karena berkaitan dengan penggunaan dan pemanfaatan tanah serta tanah sebagai komoditi ekonomi.
Sudirman et al. (2013) menjelaskan bahwa harga (price) paling tidak muncul dari tiga keadaan, yaitu (a) ketika seorang penjual menawarkan barang atau jasa kepada calon pembeli sehingga yang bersangkutan meminta sejumlah uang untuk barang atau jasa tersebut; (b) ketika seorang calon pembeli menawar barang atau jasa yang akan dibeli dari penjual sehingga yang bersangkutan menawarkan sejumlah uang untuk barang atau jasa yang akan dibeli tersebut dan (c) ketika seorang pembeli terlibat transaksi dengan seorang penjual atas barang atau jasa maka yang bersangkutan membayarkan sejumlah uang untuk mendapatkan barang atau jasa tersebut. Ketiga keadaan tersebut penting untuk menempatkan “harga” di dalam konteks “nilai”. Harga tanah dalam konteks penilaian tanah massal mempunyai peranan yang sangat penting, karena harga tanah baik itu harga penawaran maupun harga transaksi adalah indikasi relatif nilai tanah, Sehingga harga transaksi yang terbaru (waktu terbaru) dapat dianggap sebagai nilai tanah karena mencerminkan nilai pasar pada saat itu (Muttaqien, 2014).
Nilai tanah dapat diartikan bermacam-macam sesuai dengan konteks dan tujuannya serta sudut pandang yang digunakan untuk mendefinisikan nilai tanah. Nilai tanah diartikan sebagai kekuatan nilai dari tanah untuk dipertukarkan dengan barang lain. Sebagai contoh tanah yang mempunyai produktivitas redah seperti tanah padang rumput relatif lebih rendah nilainya karena keterbatasan dalam penggunaannya (Shenkel 1988 dalam Sutawijaya, 2004). Jika dilihat dari pengertian tersebut, maka dapat disimpulkan bahwa nilai tanah ditentukan oleh berbagai kekuatan yang dimiliki oleh suatu bidang tanah, salah satunya ialah kesuburan tanah, semakin subur suatu bidang tanah, maka semakin tinggi nilai yang diberikan terhadap tanah tersebut demikian sebaliknya. Nilai merupakan konsep ekonomi yang merujuk pada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Selanjutnya dijelaskan bahwa nilai bukan merupakan fakta tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai (standar Penilaian Indonesia 2007-KPUP). Dari beberapa pengertian dapat disimpulkan bahwa nilai tanah adalah ukuran kemampuan tanah untuk menghasilkan atau memproduksi sesuatu secara langsung memberikan keuntungan ekonomis. Dalam konteks pasar properti nilai tanah sama dengan harga pasar tanah tersebut, misalnya harga pasar tanah tinggi maka nilai tanahnya juga tinggi demikian pula sebaliknya.

Optimalisasi Pemanfaatan Aset (skripsi dan tesis)


            Sesuai dengan Modul Optimalisasi Pemanfaatan Aset/ Barang Milik Daerah yang disususn oleh Departemen Dalam Negeri dan Lembaga Administrasi Negara pada Diklat Teknis Manajemen Aset Daerah, bulan Juni 2007, disebutkan bahwa pada pokoknya kebijakan pemanfaatan aset/ barang milik daerah meliputi 2(dua) fungsi yaitu:
a.       Fungsi pelayanan : fungsi ini direalisasikan melalui pengalihan status penggunaan barang milik daerah dialihkan penggunaannya dari satu SKPD ke SKPD lainnya dalam rangka memenuhi kebutuhan organisasi sesuai dengan tugas pokok dan fungsinya.
b.      Fungsi budgeter : fungsi ini direalisasikan melalui pemanfaatan dalam bentuk:
1.      Penyewaan asset
2.      Pinjam Pakai
3.      Kerjasama Pemanfaatan (KSP)
4.      Bangun Guna Serah / Build Operate Transfer (BOT) dan Bangun Guna Serah / Build Transfer Operate (BTO)

Penyewaan adalah penyerahan hak penggunaan/ pemakaian barang daerah kepada Pihak Ketiga dalam hubungannya sewa-menyewa dengan ketentuan pihak ketiga tersebut harus memberikan imbalan berupa uang sewa bulanan atau tahuanan untuk masa jangka waktu tertentu, baik sekaligus maupun secara berkala. Dasar pertimbangan penyewaan aset adalah untuk mengoptimalkan daya guna dan hasil guna aset, untuk sementara waktu aset tersebut belum dimanfaatkan oleh unit yang memiliki/ menguasai. Semua hasil penyewaan aset adalah sebagai pendapatan.
Pinjam pakai adalah penyerahan penggunaan aset kepada suatu instansi pemerintah atau pihak lain yang ditetapkan dengan perundang-undangan untuk jangka waktu tertentu, tanpa menerima imbalan dan setelah jangka waktu tertentu berakhir, aset tersebut diserahkan kembali kepada pemiliknya. Dasar pertimbangan pinjam pakai atau peminjaman aset adalah agar aset tersebut dapat dimanfaatkan secara ekonomis oleh instansi pemerintah atau daerah untuk kepentingan sosial dan keagamaan.
Build Operate Transfer(BOT) adalah pemanfaatan tanah dan atau bangunan milik negara atau pemerintah daerah oleh pihak ketiga dengan cara pihak ketiga membangun bangunan siap pakai dan atau menyediakan, menambah sarana lain berikut fasilitas di atas tanah dan atau bangunan tersebut dan mendayagunakannya selama dalam waktu tertentu untuk kemudian setelah jangka waktu berakhir menyerahkan kembali tanah, bangunan dan sarana lain berikut fasilitas dan pendayagunaannya kepada negara atau pemerintah daerah, serta membayar kontribusi sejumlah uang atas pemanfaatannya yang besarnya ditetapkan sesuai dengan kesepakatan.
Build Transfer (BTO) adalah pemanfaatan tanah dan bangunanoleh pihak ketiga dengan cara pihak ketiga membangun bangunan siap pakai dan atau menyediakan, menambah sarana lain  berikut fasilitas diatas tanah dan bangunan tersebut dan setelah selesai pembangunannya diserahkan kepada negara atau pemerintah daerah, kemudian tanah dan bangunan siap pakai berikut saranan dan fasilitasnya tersebut diserahkan kembali kepada pihak ketiga untuk didayagunakan selama jangka waktu tertentu, dan atas pemanfaatannya tersebut pihak ketiga dikenakan kontribusi sejumlah uang yang besarnya sesuai dengan kesepakatan.

Berdasarkan Lampiran Permendagri No.17 Tahun 2007, optimalisasi pemanfaatan aset adalah usaha yang dapat dilakukan dengan pertimbangan untuk:
a.    Mengotimalkan daya guna dan hasil guna barang milik daerah (Penyewaan Aset) ----hasilnya adalah berupa sewa/ retribusi (sumber pendapatan).
b.   Dalam rangka optimalisasi daya guna dan hasil guna barang milik daerah (KSP)
c.    Mengoptimalisasikan barang milik daerah (BOT dan BTO)
Berdasarkan Modul Pemanfaatan Aset (Departemen Dalam Negeri Republik Indonesia, Juni 2007), bentuk – bentuk optimalisasi pemanfaatan aset tersebut disamping meningkatkan pelayanan terhadapa masyarakat juga menghasilkan pendapatan (return) dalam bentuk uang. Beberapa permasalahan utama dalam pengelolaan aset pada umumnya disebabkan oleh :
1.      Belum ada inventarisasi seluruh aset yang ada.
2.      Inefisiensi dalam pemanfaatan asset
3.      Landasan hukum yang belum terpadu dan menyeluruh
4.      Tersebarnya lokasi dan hak penguasaannya
5.      Koordinasi dan Pengawasan yang lemah
6.      Beragam kepentingan dan distorsi lainnya
7.      Mudahnya terjadi penjarahan aset.
Di dalam modul Optimalisasi Pemanfaatan Aset (Departemen Dalam Negeri Republik Indonesia, Juni 2007) disebutkan bahwa saat ini sudah menjadi keharusan untuk Pengelolaan Aset dengan konsep Restrukturisasi Aset dan pengembangan infrastruktur teknologi Sistem Informasi Manajemen Aset (SIMA), keharusan ini disebabkan karena hal-hal sebagai berikut :
1.      Jumlah aset yang banyak
2.      Jenis aset yang bervariasi
3.      Letak aset tersebar secara geografis
4.      Dokumen pendukung aset yang harus ter-record secara sistematik
5.      Kondisi legal yang beragam
6.      Perbedaan penanganan masing-masing aset (existing)
7.      Banyak idle asset dan dan belum dimanfaatkan secara optimal
8.      Pengelolaan data yang masih manual
9.      Proses pengambilan keputusan terhadap pemanfaatan dan optimalisasi aset yang harus dilakukan secara tepat dan benar.

Menurut Siregar (2004; 561) implikasi dari pemanfaatan dan pengelolaan aset yang tidak optimal adalah tidak diperolehnya nilai kemanfaatan yang seimbang dengan nilai intrinsik dan potensi yang terkandung dalam aset itu sendiri. Misalnya dari aspek ekonomis adalah tidak diperolehnya revenue yang sepadan dengan besaran nilai aset yang dimiliki, yang merupakan salah satu sumber pendapatan potensial, atau dengan kata lain return on asset (ROA)-nya rendah.
Analisa optimalisasi pemanfaatan aset adalah kegiatan mengevaluasi pemanfaatan aset saat ini (existing use) yang lebih banyak menggunakan comparative analysis seperti:
a.       Evaluasi perbandingan dengan hal yang sama diluar aset daerah, misalnya : besarnya sewa, tingkat produksi, harga barang dan sebagainya.
b.      Evaluasi perbandingan dari: Return on Cost =R/C ratio terhadap hal yang sama di luar aset daerah.
R/C ratio biasanya digunakan dalam penilaian untuk mengukur tingkat effisiensi dan efektivitas penerimaan hasil terhadap biaya yang dipakai dalam suatu kegiatan usaha ekonomi, misalnya terhadap aset.
Ini dapat digunakan untuk mengukur nilai penerimaan dari aset terhadap biaya yang dikeluarkan untuk itu per tahunnya. Sekiranya aset tersebut tidak menghasilkan penerimaan atau hasil penerimaannya jauh lebih kecil dari biaya pemeliharaannya maka boleh dikata aset tersebut adalah merugikan atau masuk klassifikasi idle (tidak optimal)
c.       Evaluasi perbandingan dari: Pendapatan dari aset atau Return on Asset atau ROA, makin besar rasio nya makin baik, makin kecil angkanya makin idle aset tersebut. Ini juga sangat tergantung pada Penilaian Aset. ROA ini dapat digunakan untuk mengukur penerimaan atau hasil dari suatu aset dibandingkan dengan nilai aset itu sendiri per tahunnya.
d.      Dari hasil evaluasi terhadap penerimaan dari masing-masing aset tersebut dapat diambil kesimpulan apakah aset tersebut masih idle, atau mempunyai kemungkinan dapat ditingkatkan/ dioptimalkan lagi atau tidak. Sekiranya masih mempunyai peluang untuk ditingkatkan atau masih idle maka akan dilanjutkan dengan Studi Optimalisasi Pemanfaatan Aset atau HBU Study.

Pengawasan dan Pengendalian Aset (skripsi dan tesis)



Menurut Siregar (2004;562) Pengawasan dan pengendalian aset meliputi beberapa kegiatan sebagai berikut:
1.      Penilaian kinerja aset berdasarkan kemanfaatan ekonomis aset
2.      Pembaruan (update) data aset
3.      Penambahan atau penjualan aset
4.      Perawatan (perbaikan Aset)
5.      Penyelesaian seluruh kewajiban yang berhubungan dengan keberadaan aset.

Satu indikator yang efektif untuk meningkatkan kinerja pengawasan dan pengendalian aset adalah dengan pengembangan SIMA (Sistem Informasi Manajemen Aset). Melalui SIMA, transparansi kerja dalam pengelolaan aset sangat terjamin tanpa perlu adanya kekhawatiran akan pengawasan dan pengendalian yang lemah. Dalam SIMA, aspek inventarisasi, legal audit, dan penilaian aset diakomodasi dalam sistem dengan menambahkan aspek pengawasan dan pengendalian, sehingga setiap penanganan terhadap satu aset termonitor jelas.
Beberapa faktor keberhasilan dalam Pengawasan dan Pengendalian Aset, antara lain:
1.      Kebijakan dan prosedur mengenai seluruh aspek dan siklus hidup aset diumumkan ke seluruh pegawai yang relevan dan di-update secara teratur
2.      Pegawai yang terlibat dalam manajemen aset menerima pelatihan yang setaraf dengan tanggun jawabnya
3.      Daftar aset berisi data pada waktu pengadaan, identifikasi aset, informasi akuntabilitas, kinerja, penghapusan, dan pencatatan akuntansi.
4.      Daftar aset terintegrasi dengan sistem keuangan / sistem akuntansi
5.      Informasi aset dapat diakses dengan cepat oleh pegawai yang bertanggung jawab atas aset. 
Proses pengawasan (monitoring) aset yang ada harus dievaluasi dalam hal: kondisi fisiknya, fungsionalitasnya, penghematannya, dan kinerja finansialnya. Efektivitas dari aset aset yang ada dalam mendukung penyediaan pelayanan juga harus ditentukan.


Konsep Hukum Properti (skripsi dan tesis)


Menurut Siregar (2004:182), properti adalah konsep hukum. Pengertian real property adalah hak perorangan atau badan hukum untuk memiliki dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya Hak Milik atau Hak Guna Bangunan berikut bangunan (permanen) yang didirikan di atasnya atau tanpa bangunan. Pengertian tersebut perlu dibedakan antara penguasannya secara fisik atas tanah dan/ atau bangunan yang disebut real estate dan kepemilikannya sebagai konsep hukum (penguasaan secara yuridis), yaitu yang dilandasi dengan sesuatu hak atas tanah disebut real property.
Dalam perkembangan dunia penilaian properti, properti dikelompokkan menjadi empat jenis properti seperti berikut ini:
1.      Penguasaan dan Pemilikan Tanah dan Bangunan (Real Property)
Real property meliputi semua hak, hubungan-hubungan hukum, dan manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan real estate. Sebaliknya real estate meliputi tanah dan bangunan itu sendiri, segala benda yang keberadaannya secara alami di atas tanah yang bersangkutan, dan semua benda yang melekat terkait dengan tanah itu, misalnya bangunan dan pengembangan tapak.
2.      Benda Bergerak (Personal Property)
Benda bergerak (personal property) merujuk pada hak kepemilikan atas suatu benda bergerak di dalam bagian-bagian benda selain dari real estate (tanah dan bangunan secara fisik). Benda-benda tersebut dapat berwujud (tangible), misalnya kendaraan bermotor, atau tidak berwujud (intangible) misalnya utang-piutang, goodwill dan hak paten.

3.      Kegiatan Usaha (Business)
Kegiatan usaha (business) adalah setiap kegiatan di bidang komersial, industri, jasa atau investasi yang menyelenggarakan aktivitas ekonomi. Bisnis pada umumnya dijalankan oleh badan usaha yang mencari untung yang kegiatan usahanya untuk memberikan produk barang dan atau jasa kepada konsumen. Sedangkan badan usaha adalah badan yang didirikan berdasarkan hukum yang berlaku. Suatu kegiatan usaha mungkin saja dalam bentuk badan hukum atau bukan. Badan usaha meliputi seluruh rentang kegiatan usaha yang berkaitan dengan kegiatan ekonomi, yang mencakup baik sektor swasta maupun sektor umum (Badan Usaha Milik Negara/ BUMN dan Badan Usaha Milik Daerah/ BUMD).
4.      Hak Kepemilikan secara Finansial (Financial Interest)
Hak kepemilikan secara finansial di dalam properti berasal dari pembagian hukum atas hak kepemilikan saham dalam kegiatan bisnis dan hak atas penguasaan tanah dan bangunan (real property), dari perjanjian pemberian atas suatu hak opsi untuk membeli atau menjual properti (misalnya hak tanah dan bangunan, saham, atau instrument-instrumen finansial lainnya) dengan harga yang disebutkan di dalam janga waktu yang telah ditentukan, atau dari penciptaan instrument investasi yang dijamin oleh sekelompok aset-aset real estate.