Penilaian Properti Melalui Highest and Best Use

            Miller, Norman G (2005) mendefinisikan Highest and Best Use sebagai “The reasonably probable and legal use of vacant land or an improved property, which is physically possible, appropriately supported, financially feasible and the results in the highest value”  as of the date of the appraisal. Sementara menurut Hidayati (2001,49) dalam buku Konsep Dasar Penilaian Properti menjelaskan bahwa kegunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) dapat didefinisikan sebagai penggunaan yang paling memungkinkan dan diizinkan secara legal dari suatu tanah kosong atau tanah yang sudah dibangun, yang mana secara fisik memungkinkan, didukung/dibenarkan oleh peraturan, layak secara keuangan dan menghasilkan nilai tertinggi.

Terdapat 4(empat) kriteria yang harus dipenuhi dalam menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik, yaitu :

a.       Memungkinkan secara fisik (physically possible)

b.      Diizinkan oleh peraturan yang ada (legally permissible)

c.       Layak secara keuangan (financially feasible)

d.      Menghasilan penghasilan secara maksimum (maximally productive)

Studi HBU bertujuan untuk menentukan produk properti yang paling optimal dikembangkan di atas suatu tanah. Optimal di sini berkaitan dengan pengertian highest (memberikan profit tertinggi secara finansial) dan best (diizinkan secara legal, sesuai secara tapak, dan marketable)

Analisa site bertujuan untuk mengetahui apakah kondisi site dari sisi karakteristiknya sesuai untuk rencana pembangunan. Faktor-fakto yang dianalisis antara lain: lokasi dan karakteristik site, sirkulasi, aksesibilitas, dan sistem transportasi, kondisi lingkungan, infrastruktur dan utilitas, serta regulasi pemerintah yang terkait (peruntukan, Koefisien Lantai Bangunan/KLB, Koefisien Dasar Bangunan/ KDB, batas ketinggian dan kepadatan)

Analisa SWOT (Strength, Weakness, Opportunity and Threats) pada analisa site digunakan untuk mendapatkan gambaran mengenai kelebihan dan kekurangan dari site. Setelah itu sebagai kesimpulan dari analisis site, akan diberikan arahan alternative pengembangan produk properti yang layak dikembangkan berdasarkan pertimbangan kondisi site.

Analisis pasar properti bertujuan untuk mengetahui kondisi saat ini, tingkat persaingan dan prospek pasar tiap produk properti pada masa akan datang. Berdasarkan pemahaman terhadap ketiga faktor tersebut, maka dapat diperoleh gambaran produk properti yang marketable. Faktor-faktor yang dianalisis meliputi:

1.      Kondisi Perekonomian : Pertumbuhan dan karakteristik ekonomi (indikator ekonomi), pertumbuhan perdagangan, bisnis, pariwisata, serta dampak kondisi perekonomian perdagangan, bisnis dan pariwisata terhadap pasar properti.

2.      Kondisi Pasar Properti : pasar properti yang akan dianalisis terdiri dari berbagai alternative produk properti yang layak dikembangkan berdasarkan hasil analisa site. Pembahasannya meliputi : analisis pasokan, analisis permintaan, analisis harga dan prospek ke depan.

Analisis pasar properti yang lainnya adalah analisis persaingan dan analisis potensi permintaan. Tujuan dari analisis persaingan adalah untuk melihat bagaimana tingkat persaingan berbagai produk properti khususnya yang berada di sekitar wilayah studi yang dipertimbangkan sebagai pesaing dari rencana proyek. Sementara tujuan dari analisis potensi permintaan adalah untuk menentukan kemampuan dari rencana pembangunan di atas site dari sudut pandang penyerapan pasar.

Berdasarkan pemahaman terhadap prospek pasar properti dan tingkat persaingannya serta besarnya potensi permintaan di atas site, maka sebagai kesimpulan dari analisis pasar akan diberikan arahan alternative produk properti yang layak dikembangkan.

Selanjutnya adalah tahapan alternative pengembangan produk yang dapat dikembangkan di atas tanah yang sudah mempertimbangkan kondisi site  dan kondisi pasar. Pembahasannya meliputi : beberapa scenario pengembangan produk, komposisi produk, segmen dan target pasar, spesifikasi produk (jumlah unit dan ukuran), harga jual atau harga sewa, serta daya serap produk.

Tahapan yang terakhir adalah melakukan analisis keuangan yang bertujuan untuk mendapatkan produk pengembangan yang memberikan keuntungan tertinggi secara finansial dari beberapa alternatif yang dapat dikembangkan, antara lain dengan membuat suatu asumsi keuangan, melakukan proyeksi cash flow, pengukuran investasi dengan rasio Internal Rate of Return (IRR) dan Net Present Value (NPV).