Menurut Barlowe R (1986, dalam Suyudi,
2003:4) terdapat tiga metode atau pendekatan yang dapat digunakan untuk
menentukan nilai tanah yaitu (1) pendekatan pasar (the market comparison or market approach) (2) pendekatan pendapatan
(the net income-capitalization or income
approach) dan (3) pendekatan biaya (the
replacement-cost or cost approach).
a. Pendekatan
pasar/perbandingan harga pasar.
Dalam pendekatan
pasar, nilai tanah ditentukan berdasarkan perbandingan relatif terhadap harga
pasar yang terjadi. Metode ini dilakukan dengan cara membandingkan properti
yang akan dinilai dengan properti pembanding yang telah diketahui karakteristik
dan nilainya. Obyek pembanding yang digunakan untuk menghitung obyek yang
dinilai minimal tiga obyek pembanding baik yang telah terjual maupun dalam
proses penawaran dan sebisa mungkin sejenis atau sebanding dengan obyek yang
akan ditentukan nilainya. Penilaian dengan metode perbandingan data pasar
diperlukan penyesuaian dari data yang dijadikan pembanding untuk menilai. Penyesuain
data penting untuk dapat menghasilkan hasil penilaian yang akurat dan dapat
dipercaya. Data pembanding biasanya diperoleh dengan kondisi yang berbeda dari
properti yang dinilai (https://sia.diplomaekonomi.ugm.ac.id diakses
tanggal 17 februari 2017 pukul 03:48 AM) selanjutnya dijelaskna bahwa yang
perlu diperhatikan dalam proses penyesuaian data pembanding ialah (a) waktu
transaksi dari data yang digunakan untuk menilai; (b) kualitas dari properti
data pembanding; (c) luas tanah dan luas bangunan data yang diperoleh; (d)
spesifikasi properti data pembanding; (e) lokasi data pembanding; (f)
lingkungan data pembanding; (g) perlengkapan properti pembanding; (h) kondisi
data yang diperoleh, data transaksi atau data penawaran; (i) kondisi transaksi
yang terjadi.
b. Pendekatan
pendapatan.
Pendekatan pendapatan
merupakan suatu metode penilaian properti yang berdasarkan pendapatan bersih
per tahun. Nilai properti merupakan fungsi positif dari pendapatan. Semakin
tinggi pendapatan yang dihasilkan oleh properti, maka semakin tinggi nilai properti
tersebut. Metode ini digunakan untuk menilai suatu harta tetap/properti yang
dapat menghasilkan pendapatan dari sewa. Dasar pemikiran dari Metode Kapitalisasi
Pendapatan (Income Approach) yaitu
Nilai pasar dari suatu harta tetap/properti kurang lebih sama dengan suatu
modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan pendapatan. Adapun persayaratan
yang yang harus dipenuhi sebelum menggunakan pendekatan kapitalisasi dalam
menentukan nilai suatu properti adalah pendapatan bersih pertahun tidak pernah
berubah jumlahnya selama masa investasi dan lamanya investasi tak terhingga (https://sia.diplomaekonomi.ugm.ac.id diakses tanggal 17
februari 2017 pukul 03:48 AM).
c. Pendekatan
biaya.
Asumsi dasar dalam
pendekatan ini ialah adanya hubungan antara biaya produksi dan nilai properti.
Dalam pendekatan ini juga dikenal adanya penurunan harga properti yang
disebabkan oleh penyusutan properti tersebut (Suyudi, 2003:4). Pendekatan ini
menekankan pada perkiraan biaya yang dibutuhkan untuk membangun kembali obyek
penilian (bangunan baru) kemudian biaya yang dibutuhkan untuk membangun kembali
obyek yang dinilai dikurangi biaya penyusutannya dan ditambah dengan nilai
tanahnya. Dari metode ini akan diperoleh total nilai tanah dan bangunan,
selanjutnya nilai tanah diperoleh dari hasil pengurangan total nilai tanah dan
bangunan terhadap nilai bangunan setelah dikurangi nilai penyusutan bangunan. Penyusutan
dimaksud meliputi:
1) Kerusakan
fisik (Physical Deterioration),
terdiri dari rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya.
Pertimbangan disesuaikan dengan umur kondisi fisik yang ada.
2) Kemunduran
Fungsional (Functional Obsolescence), disebabkan oleh
perencanaan yang kurang baik, ketidak seimbangan yang berhubungan dengan
ukuran, model, bentuk dan umur.
3) Kemunduran Ekonomis (Economic Obsolescence), faktor-faktor
luar yang mempengaruhi seperti perubahan sosial, peraturan-peraturan
pemerintah, dan peraturan-peraturan lain yang membatasi peruntukan dan
lain-lain.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar